Понятие и состав земель населенных пунктов
В соответствии с Федеральным законом от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в зависимости от численности, расположения, структуры и целей выделяются следующие типы муниципальных образований:
- сельские поселения;
- городские поселения;
- поселения;
- муниципальный район;
- городской округ;
- внутригородская территория города федерального значения;
- муниципальное образование;
- межселенная территория.
Сельское поселение — это один или несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов (поселков, сел, станиц, деревень, хуторов, кишлаков, аулов и других сельских населенных пунктов), в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно или через выборные и иные органы МС.
Городское поселение — это город или поселок, в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно или через выборные и иные органы местного самоуправления.
В соответствии со ст. 83 ЗК РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам. Установление или изменение границы поселений влечет за собой перевод земель поселений или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо перевод земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.
Установлением или изменением границ населенных пунктов является:
1) утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования;
2) утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях).
Орган государственной власти, утвердивший проект границы поселения, направляет в орган, осуществляющий деятельность по ведению кадастрового учета, копию акта об установлении или изменении границы поселения для внесения соответствующих изменений в документы государственного кадастра недвижимости. Включение земельных участков в границы населенных пунктов не влечет за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.
Правовой режим земель поселений представляет собой установленный нормами земельного и градостроительного законодательства порядок использования и охраны земельных участков в пределах границы населенного пункта, определяющий права и обязанности субъектов права на земельные участки, посредством градостроительного планирования, территориального зонирования и регулирования застройки в целях обеспечения благоприятной среды жизнедеятельности и устойчивого развития населенного пункта. Главная цель всех перечисленных мероприятий — компактно разместить разнородные объекты, порой трудно совместимые друг с другом, и обеспечить их функционирование при соблюдении экологических, санитарных, противопожарных, градостроительных и других норм.
Основное целевое назначение этих земель — удовлетворение производственных, социальных, культурно-бытовых и иных нужд граждан, проживающих на территории соответствующих населенных пунктов. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
- жилым;
- общественно-деловым;
- производственным;
- инженерных и транспортных инфраструктур;
- рекреационным;
- сельскохозяйственного использования;
- специального назначения;
- военных объектов;
- иным территориальным зонам.
Первые четыре зоны относятся к землям застройки.
Земли застройки — это земли, застроенные или подлежащие в соответствии с градостроительными планами застройке жилыми, культурно-бытовыми, промышленными, религиозными и иными строениями и сооружениями. Эти земли делятся на производственную и жилую зоны.
Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.
Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.
Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначениясогласноградостроительнымрегламентам.
Земельные участки предоставляются предприятиям, организациям, учреждениям, гражданам.
Юридические лица получают здесь участки на праве собственности или аренды. Размер предоставляемой территории определяется исходя из проектной документации либо (при строительстве по типовым проектам) из установленных нормативов.
Организации и граждане могут приобретать земельные участки в собственность в порядке приватизации объектов государственной и муниципальной собственности или для расширения приватизированных объектов. Размер выкупаемого при этом земельного участка определяется размером предоставления его для строительства приватизируемого объекта, а при отсутствии такой документации — по фактическому пользованию. Земельные участки для государственного и кооперативного жилищного строительства предоставляются предприятиям, организациям или кооперативам на праве аренды. Право пользования придомовыми участками жилых домов, принадлежащихорганамместнойадминистрации, ведомственных домов переходит затем к органам домоуправления, которые могут размещать на них тротуары, зеленые насаждения, спортивные площадки и т. п. Дополнительное строительство различных подсобных строений и сооружений на территории придомовых участков (гаражей, сараев, стоянок) допускается лишь с особого разрешения органов местного самоуправления или их архитектурно-строительных или жилищно-коммунальных органов с учетом мнения проживающих в доме жильцов. Для индивидуального строительства участки могут предоставляться гражданам на праве собственности. Предельная норма их площади устанавливается местным органом исполнительной власти. Земля может выделяться также для ведения личного подсобного хозяйства, дачного и гаражного строительства. Правовой режим земель, предоставленных юридическим лицам и гражданам, устанавливается законодательством, а также в актах отвода. Отвод участков производится по решению местной администрации на основании генеральных планов развития городов, проектов планировки и застройки других населенных пунктов.
Земли общего пользования состоят из земель, используемых в качестве путей сообщений (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные), для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения (парки, лесопарки, скверы, бульвары, пляжи), в качестве полигонов для захоронения промышленных отходов, и из других земель, используемых для нужд города. Значительная часть этих земель за конкретными пользователями не закрепляется, а находится в общем свободном пользовании всего населения. Другая их часть предоставляется в аренду предприятиям коммунального, культурного и иного назначения. Эксплуатацию этих земель осуществляют специализированные предприятия жилищно-коммунального хозяйства. Они же определяют и порядок использования отдельных частей этих участков. Некоторые виды земель общего пользования (участки улиц, площадей, бульваров) могут предоставляться местной администрацией гражданам или их объединениям в аренду для размещения киосков, ларьков, разного рода мастерских и т. п. Режим использования этих земель устанавливается договором аренды по взаимному согласию сторон. Органы коммунального хозяйства принимают меры по обеспечению охраны зеленых насаждений, парков, скверов, садов, бульваров и т. п. Местная администрация вправе принимать решения, содержащие обязательные правила по вопросам благоустройства, чистоты и порядка на улицах, площадях и в других общественных местах населенного пункта.
Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
К землям сельскохозяйственного использования в городах, поселках и сельских населенных пунктах относятся пашня, сады, виноградники, ягодники, сенокосы, пастбища и другие продуктивные земли. Несельскохозяйственные угодья включают торфяники, карьеры, овраги и т. п. Земли сельскохозяйственного использования населенных пунктов нельзя смешивать с землями сельскохозяйственного назначения, которые находятся за пределами границ населенных пунктов.
Их основное целевое назначение — несельскохозяйственное; использоваться для аграрного производства они могут лишь временно, оставаясь, по сути, резервом для застройки и благоустройства населенных пунктов (до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки). При необходимости расширения черты застройки эти земли могут изыматься у собственников, землевладельцев и землепользователей и предоставляться другим субъектам для возведения соответствующих строений, сооружений либо для благоустройства населенного пункта.
Территориальные зоны специального назначения выделяются для размещения кладбищ, крематориев, свалок бытовых отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с использованием других территориальных зон городских и сельских поселений.
Зоны военных объектов предназначены для размещения объектов, в отношении которых устанавливается особый режим пользования. В пределах границ (черты) городских и сельских поселений использование зон военных объектов и зон режимных территорий устанавливается федеральными органами власти и органами местного самоуправления в соответствии со специальными градостроительными нормативами и правилами застройки
В состав земель городов входят такжеземли природоохранного, оздоровительного, рекреационного назначения и земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, обороны.
Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.
В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными в ст. 94–100 ЗК РФ.
Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.
Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.