Земельный строй России до Октябрьской революции 1917 года
Земля как недвижимость. Виды недвижимых имуществ. До Октябрьской революции 1917 г. в нашей стране действовало весьма развитое по тем временам законодательство, которое регулировало широкий круг земельных отношений31. Его изучение весьма актуально в современный период. Во-первых, существует преемственность в решении ряда вопросов, использовании некоторых понятий и терминов. Во-вторых, некоторые проблемы разрешались в законодательстве дореволюционной России более полно и четко, чем в настоящее время. В-третьих, сейчас проявляется тенденция обращения к некоторым правовым механизмам старого законодательства и внедрения их в процессе «совершенствования» действующего законодательства. Наконец, современный юрист должен иметь представление о том, каким было законодательство нашей страны немногим более 100 лет назад.
Прежде всего нужно отметить, что земля рассматривалась как недвижимость. Термин «недвижимость» впервые был закреплен в Указе Петра I от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах»32. До этого применительно к земельным участкам использовались такие определения, как вотчины, поместья, дворы, тяглые земли.
Недвижимыми имуществами признавались по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, любые строения и пустые дворовые места, а также железные дороги33. Земельный участок как недвижимое имущество выделялся путем проведения границ, отделявших его от смежных земель. Разграничение происходило путем установления межевых знаков в натуре, воспроизведения и описания полученных черчений на плане и в межевой книге34. Индивидуализация участка осуществлялась еще особым названием, заимствованным у данной местности, селения или пустоши, а в городах той же цели служил уличный номер35. Самостоятельной недвижимостью признавался такой земельный участок, который занимал отдельное место с собственным номером в крепостном реестре.
Частями недвижимости признавалось все, что было связано с землей: естественные части ее поверхности и недр, т. е. горы, долины, реки, озера, а также искусственно созданные объекты — мосты, плотины, насыпи, строения и т. п.
Земля как недвижимое имущество подразделялась на раздельные и нераздельные имущества. Существовали запреты на раздел определенных видов недвижимых имуществ, например сельских участков, принадлежавших бывшим государственным крестьянам, а также малоимущим дворянам. Нельзя было разделить фабрику, завод, железную дорогу и соответственно земли под ними. Не подлежали разделу подворные участки надельной крестьянской земли. Действовали и иные запреты на раздел недвижимости. Все сделки по разделу недвижимости, в отношении которой существовал запрет на деление, признавались ничтожными.
Недвижимые имущества подразделялись на родовые и благоприобретенные. Родовыми признавались те недвижимые имущества, которые первоначально переходили от одного родича к другому и, кроме того, те, которые были первоначально куплены или пожалованы, но впоследствии стали родовыми путем передачи их по наследству, т. е. в порядке наследственного правопреемства. Для того чтобы благоприобретенное имущество стало родовым, требовался переход имения от одного собственника к другому в порядке законного наследования, основанного на кровном родстве.
Землями, которые были признаны родовыми, нельзя было безвозмездно распоряжаться, но их можно было продать, причем родичи имели право выкупа этой недвижимости. Завещание в отношении такого имения могло считаться действительным только в том случае, когда оно было составлено в пользу лица, которое получило бы это имение в порядке наследования по закону, т. е. и без завещания.
Существовали также заповедные и майоратные имения. Такие имения, как и родовые, обеспечивали сохранность принадлежности недвижимости за семьей. Заповедным и майоратным имением нельзя было распоряжаться как возмездно, так и безвозмездно. Они не подлежали разделу и всегда переходили только члену той семьи, для которой они учреждались.
Действовал особый порядок учреждения этих имений. Так, требовалось, чтобы максимальный размер имения не превышал 100 тыс. десятин36 земли. Минимальный размер имения должен был составлять не менее 5 тыс. десятин. Заповедное имение должно было приносить доход не более 200 тыс. и не менее 6 тыс. руб.37 Требовалось также удостоверение министра юстиции об отсутствии долгов, которые могли обременять землю.
Заповедное имение появлялось на основании особого указа Высочайшей власти — специального закона, которым утверждалась воля собственника придать его собственности заповедный характер.
В западных и привислинских губерниях выделялись майоратные имения, которые жаловались от казны. Такие земли переходили в частную собственность из имущества казны путем пожалования и на основании высочайших указов, после чего они становились неотчуждаемыми и нераздельными.
Весьма сложная процедура учреждения заповедного имения, а также требование о том, чтобы имение было свободно от долгов, затрудняли установление заповедных имений. Чтобы избежать таких трудностей, допускалось учреждать временно-заповедные имения. Для этого нужно было лишь обладать определенной площадью земли, соответствующей избирательному дворянскому цензу. Наличие долгов дворянскому банку не рассматривалось как препятствие. Временно-заповедное имение утверждалось актом старшего нотариуса. Такое имение по усмотрению владельца могло быть в третьем поколении превращено в обычное имение.
В зависимости от принадлежности недвижимости подразделялись на государственные и общественные. Государство, т. е. казна как юридическое лицо, признавалось собственником государственных имуществ38. В их состав, в частности, не включались имущества, которые образовывали уделы, а также дворцовые земли, принадлежавшие монарху и особам императорского дома. Собственностью государства считались те имущества, которые не принадлежали никому в особенности, т. е. не состояли в обладании частного лица39.
Все имущества, не принадлежавшие никому в особенности, т. е. «ни частным лицам, ни сословиям лиц, ни дворцовому ведомству, ни уделам, ни установлениям, принадлежали к составу имуществ государственных: казенные земли, населенные и ненаселенные, пустопорожние и дикие поля, леса, оброчные статьи, морские берега, озера, судоходные реки и их берега, большие дороги, здания как публичные, так и казенные, заводы и другие тому подобные, также и движимые имущества, к ним принадлежащие»40. Из указанного определения государственных имуществ следовало, что в стране не могло существовать бесхозяйных земельных участков.
К государственным имуществам относились участки, которые должны были приносить государственной казне определенный доход; они прямо определялись как казенные земли. Государственными признавались также участки и строения, которые были необходимы для государственных нужд (здания присутственных мест, крепости, арсеналы и т. п.); они не являлись источниками доходов и были изъяты из оборота. Государственной собственностью были земли общего пользования для целей передвижения и сообщения: дороги, речные пути, мосты и морские берега.
Недвижимости, которые принадлежали установлениям и корпорациям, преследовавшим духовные цели, признавались общественными. Если эти недвижимости принадлежали религиозным обществам и установлениям христианского вероисповедания, то они именовались церковными; их собственником являлось церковное юридическое лицо. Недвижимости могли принадлежать и нехристианским организациям, преследовавшим религиозные цели.
Церковные здания и земли, занятые ими, полностью изымались из оборота до тех пор, пока в них могло совершаться богослужение. Кладбища, даже после того, как на них переставали хоронить, не могли быть превращены в иное угодье41.
К числу общественных недвижимостей относились городские имущества. Городские общества могли приобретать недвижимости, которые служили источниками доходов. Городской собственностью были улицы, тротуары, площади, бечевники42, пристани, водяные сообщения в пределах городской земли. Назначением этих земель было их служение общему пользованию; они признавались городской собственностью43. Эти земли не могли находиться в частной собственности. Городской собственностью также считались городские выгоны. Городское управление не имело права их отчуждать или застраивать44.
Выделялись земли, принадлежавшие сословиям и земствам. Так, сельские общества являлись собственниками проселочных дорог, которые пересекали крестьянские земли. Сельские общества как юридические лица могли приобретать земли для использования их в общественных целях. К числу крестьянских недвижимостей относились надельные земли (пашни или пастбища) сельской общины.
Дворянские, мещанские общества, уездные, губернские земства также могли быть собственниками недвижимости, использовать ее для извлечения доходов.
Право собственности на землю. Право собственности в контексте оснований его приобретения определялось как власть, позволявшая владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом вечно и потомственно45. От права частной собственности отличалось право собственности государственной, состоявшее в верховном обладании государственными имуществами, в пользовании и распоряжении ими.
Выделялось полное право собственности, когда в пределах, установленных законом, владение, пользование и распоряжение соединялись с укреплением имущества в одном лице или сословии лиц без всякого постороннего участия. По праву полной собственности на землю ее владелец имел право на все произведения на ее поверхности, на все, что заключается в ее недрах, на воды, находящиеся в ее пределах, и, словом, на все ее принадлежности.
Весьма широко определяя права собственника земли, действовавшее в те времена законодательство подробно регламентировало ограничения этого права. Такие ограничения назывались правом участия в пользовании и выгодах чужого имущества. «Право постоянного участия в выгодах имущества есть общее или частное. Оно есть общее, когда участие в выгодах имущества установ- ляется в пользу всех без изъятия; оно есть частное, когда участие установляется единственно и исключительно в пользу кого-либо из частных владельцев»1.
Было провозглашено для всех без изъятия право прохода и проезда по большим дорогам и водным сообщениям. Собственникам земель, через которые пролегали грунтовые и шоссейные дороги, запрещалось мешать каким-либо образом проходу, проезду и прогону скота. Не допускалось сужение дорожной полосы. Собственники обязаны были поддерживать дорогу в исправном состоянии, причем они имели право перенести дорогу на другое место. На дорогах, которые были признаны скотопрогонными, собственники были обязаны оставлять необходимое количество травы для прокорма скота.
Собственник прибрежного участка мог быть и собственником самого русла реки. Однако это право ограничивалось в интересах судоходства46. Ограничения устанавливались на больших и малых реках в то время, когда они могли служить сплаву или использоваться в иных навигационных целях. Запрещались какие-либо действия, создававшие препятствия для движения судов и плотов. На побережной полосе собственники должны были допускать причаливание и починку судов, погрузку и выгрузку. Для этих целей устанавливался бечевник. В период весеннего половодья вся территория, залитая водой, могла служить для нужд судоходства47.
На своем участке собственник мог возводить любые постройки. Однако в городах и селах исходя из интересов общественной безопасности это право ограничивалось48. В городских дворах каменные здания должны были находиться одно от другого на расстоянии не менее двух сажен. В них должен был быть брандмауер (сплошная каменная стена без дыр и окон), отделявший строения от соседских построек.
Из соображений пожарной безопасности деревянные строения должны были возводиться с соблюдением разрывов установленной ширины. Для охраны исторически важных остатков древних зданий, находившихся в частной собственности, не допускалось их разрушение.
Устанавливались ограничения частной собственности на леса. Положение о сбережении лесов от 4 апреля 1888 г. разделило все леса на защитные и незащитные. Защитными признавались леса, сдерживающие пески, охраняющие берега водных путей и источников от размыва, способствующие удержанию почвы на горах и склонах49. Собственники таких лесов не имели права перевести их в другие угодья, вырубив лес. Они могли вести рубки леса только после составления плана хозяйства органами лесного ведомства. Сплошные рубки леса в определенных случаях запрещались.
В незащитных лесах допускалось свободное пользование лесом его собственником. Однако иногда не допускались превращение леса в другое угодье, проведение сплошных рубок на участках, если они превращались в пустыри. Во всех лесах запрещалось пасти скот на вырубках до достижения молодыми посадками возраста 15 лет. В защитных лесах срок действия этого запрета мог быть увеличен.
Право охоты было обусловлено правом поземельной собственности. Собственник земли имел исключительное право охотиться на своем участке. Таким же правом обладало сельское общество в отношении крестьянских земель. Для того чтобы охотиться на своей земле, требовалось получить узаконенный билет. Было запрещено применять некоторые орудия лова. Нельзя было охотиться в определенные периоды года. На отдельные виды дичи охота была запрещена вовсе3.
Право на рыбную ловлю было закреплено за прибрежными собственниками. Однако на некоторых реках рыболовство признавалось общим достоянием или предоставлялось определенной категории лиц, например, в области Войска Донского право рыболовства принадлежало каждому казаку на протяжении всей реки. В озерах и прудах правом ловли также пользовались прибрежные собственники, однако в некоторых случаях это право предоставлялось и иным лицам.
Собственник поверхности земли признавался полновластным хозяином недр, они никем не могли быть разрабатываемы без его согласия. Собственник мог запретить любому поиск, разведку и добычу полезных ископаемых. Если он хотел сам вести добычу ископаемых, ему требовалось получить свидетельство в горном управлении50.
Собственник земли на основании сделки мог передать свое право добычи полезных ископаемых иному лицу51. В этом случае происходило отчуждение права собственности на недра. Поверхность земли принадлежала одному лицу, а подземное пространство — другому.
Если на частном земельном участке обнаруживалось месторождение минеральных вод и оно объявлялось имеющим общественное значение, то для источников минеральных вод создавался округ охраны. В пределах округа собственникам земли не разрешались бурение и другие работы без предварительного разрешения52.
В Забайкальской области на землях, которые принадлежали казакам, крестьянам и инородцам, разрешалась разведка полезных ископаемых без согласия собственников земли. Здесь действовал принцип «горной свободы», который был введен Указом Петра I от 10 декабря 1719 г. «Об учреждении Берг-коллегиума для ведения в оном дел о рудах и минералах»53. Этим Указом каждому давалось право всюду искать и добывать полезные ископаемые, для чего требовалось получить разрешение в виде грамоты54.
Если возникала необходимость разработки полезных ископаемых на частном земельном участке, то его собственнику предоставлялся казной или кабинетом другой земельный участок. При отсутствии возможности наделить собственника иным участком горнозаводчик обязан был уплачивать собственнику арендную плату за землю до момента прекращения промысла.
Казна считалась собственником недр на государственных землях, и добыча полезных ископаемых допускалась только по разрешению органов казенного управления. Любое лицо, желавшее вести разведку на государственных землях, могло получить для этого свидетельство и работать.
Особые правила действовали для того, чтобы урегулировать взаимоотношения соседей. Так, хозяин дома мог требовать, чтобы сосед не пристраивал поварни и печи к стене его дома; не лил воду и не сметал сора на его дом или двор; не делал ската своей кровли на его двор, а обращал его на свою сторону; не делал окон и дверей в брандмауере, отделяющем смежные здания1. Такого рода ограничения были обусловлены исключительным правом собственника отвергнуть любое вторжение на его участок, в том числе, естественно, и со стороны соседа.
Сосед не имел права вторгаться на чужой земельный участок, даже если это было обусловлено самой природой. Перерастание деревьев и их корней на чужой земельный участок давало право собственнику, интересы которого были затронуты, требовать их устранения.
Специально регулировались отношения верхнего и нижнего береговых собственников. Собственник нижнего по течению реки участка, если он устраивал запруду или строил мельницу, не должен был поднимать уровень воды настолько, чтобы верхний участок подвергался затоплению. Верхний береговой собственник не имел права так использовать воду, чтобы лишить нижнего по течению собственника возможности пользоваться ею. Однако при разрешении конфликтов между верхним и нижним собственниками в некоторых случаях применялось правило отдавать предпочтение тому лицу, которое начало использовать воду раньше.
В интересах осушения и орошения соседних участков собственник мог быть принужден допустить на своей земле сооружение канав или каналов за счет заинтересованного лица. Для производства работ требовалось получить разрешение. Те земли, которые были заняты этими сооружениями, отводились в срочное или бессрочное пользование владельца этих сооружений. За пользование землями могла взиматься плата. Собственник участка, на котором находились сооружения, мог требовать, чтобы полоса земли, занятая ими, была у него куплена, если он докажет, что его земельный участок обесценился.
Собственник земли был обязан допускать возведение на его участке межевых знаков (канав, ям, столбов) и обеспечивать их сохранность. Допускалось также ограничение права пользования земельными участками, смежными с полосой железной дороги: на этих участках велись ремонтные работы и ставились охранительные щиты.
Права на чужие вещи. Кроме права собственности в отношении земельных участков существовали: сервитуты; право отдельного владения (пожизненного или срочного); оброчное содержание, или чиншевое право; виды безвозмездного пользования государственными и общественными землями; залоговое право.
Сервитут представлял собой обременение, налагаемое на один участок в пользу хозяина другого участка. Могли устанавливаться так называемые положительные сервитуты, которые давали возможность извлекать выгоду, используя чужую землю, например добывать воду или песок, проходить по чужому участку. Отрицательные сервитуты предоставляли собственнику земли право запрещать, например, застраивать чужой смежный участок или не допускать возведения на нем строений выше установленной высоты. Сервитуты подразделялись на сельские и городские, постоянные и непостоянные.
Наряду с сервитутами существовали права, которые назывались правом угодий в чужом имуществе, к которому относились прежде всего въезжие леса. На основании распоряжений государственной власти в казенных землях ближайшему собственнику земли предоставлялось право въезда в лес, находившийся в государственной собственности, или право на другое угодье. Причем это право всегда принадлежало указанному собственнику. Впоследствии казенная земля могла быть пожалована другому лицу, однако право угодий сохранялось, в результате чего создавалось своеобразное сер- витутное отношение между двумя земельными собственниками. Кроме въезжих лесов существовали бортные угодья, бобровые гоны, звериная, птичья и рыбная ловля.
Поскольку права владения и пользования могли быть выделены из права собственности в пользу третьего лица, одним из видов прав на чужие вещи признавалось право отдельного пользования (пользовладение или право пользования). Типичным являлось право пожизненного владения — предоставление родовой вотчины пережившему супругу на прожиток. Это означало, что земля переходила в собственность к кровному родственнику. Однако он должен был в течение жизни лица допускать пользование и владение этой землей с его стороны. Пожизненному владельцу принадлежала вся польза, которую давало обладание домом или землей. Ему принадлежали все плоды, которые приносила эта земля, все получаемые доходы. Основная обязанность владельца заключалась в том, чтобы в интересах собственника и его наследников оберегать переданное ему в пользование имущество.
Другим видом отдельного права пользования было срочное право безвозмездного пользования и владения. Основание его приобретения — договор.
Правом оброчного содержания признавались виды права потомственного и отчуждаемого пользования чужой землей за периодическую раз и навсегда определенную плату. Такой вид землевладения назывался эмфитевзисом, чиншевым владением, оброчным содержанием или наследственной арендой. Суть этого права сводилась к тому, что собственник получал только относительно небольшой денежный доход, который назывался чинш, или оброк, а другое лицо — чиншевик, или оброчный содержатель — обладал в отношении этой земли остальными правомочиями, в том числе возможностью передать землю третьему лицу. Обычной была практика сдачи казенных земель в содержание бессрочно или на продолжительное время за оброк для того, чтобы поощрять обработку земель.
На праве безвозмездного пользования предоставлялись физическим лицам казенные или церковные земли, но не для получения дохода, а исключительно в интересах тех, кто получал эти права. Например, земля отводилась казной для нужд горных заводов, находившихся в частной собственности, на посессионном праве, в результате чего заводчик имел право добывать полезные ископаемые или рубить лес на топливо.
Земли, где проживали кочевники, считались собственностью государства и предоставлялись кочевникам в пользование. Они могли на ней пасти скот, добывать песок, камень, глину, имели право ее обрабатывать, строить дома. Такое пользование землей называлось правом кочевников.
Церковные земли, принадлежавшие приходу, использовались приходским причтом55 на безвозмездной основе. Право пользования причтов имело не пожизненный, а срочный характер, т. е. только на время служения при приходской церкви. Это право существовало не только для православного, но и для иноверческого духовенства.
Залоговое право рассматривалось как вещное право, позволявшее лицу удовлетворить свое требование в стоимости чужой вещи. Оно не давало возможности постоянного пользования и не имело самостоятельной цели в отличие от права собственности или права пожизненного владения.
Межевание и экспроприация земель. В фискальных интересах, а также для упрочения поземельных прав, наведения порядка в использовании земель государство брало на себя бремя размежевания частных земель, установления их границ. В ряде случаев межевание имело обязательный характер и осуществлялось принудительно. При государственном межевании в отличие от частного разграничения земель границы земельных участков устанавливались окончательно; межи, соответствующие содержанию плана и межевой книги, не могли впоследствии оспариваться. В этих случаях применялся принцип непоколебимости межевых актов56.
Особо регулировался порядок экспроприации земель. Принудительное отчуждение недвижимых имуществ, когда это было необходимо для государственной или общественной пользы, допускалось не иначе как за справедливое и приличное вознаграждение. Все случаи, в которых было необходимо отчуждение недвижимого имущества, определялись именными высочайшими указами. Проекты указов представлялись на высочайшее воззрение уполномоченными на то министрами и главноуправляющими отдельными частями через Особое в Государственном совете присутствие по делам о принудительном отчуждении недвижимых имуществ и вознаграждении их владельцев. В представлении излагались данные, указывавшие на общеполезное значение предприятия и необходимость принудительного отчуждения.
Вознаграждение за обращаемые на государственную или общественную пользу имущества назначалось деньгами или же по добровольному соглашению обменом отчуждаемого недвижимого имущества на другое, однородное и в выгодах равное57.