ЗЕМЛЯ КАК НЕДВИЖИМОСТЬ В РОССИИ ДО 1917 ГОДА
Земля в России рассматривалась как недвижимость.
Термин «недвижимость» впервые был закреплен в Указе Петра I от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». До этого применительно к земельным участкам использовались такие определения, как вотчины, поместья, дворы, тяглые земли.
Недвижимыми имуществами признавались по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, любые строения и пустые дворовые места, а также железные дороги. Земельный участок как недвижимое имущество выделялся путем проведения границ, отделявших его от смежных земель. Разграничение происходило путем установления межевых знаков в натуре, воспроизведения и описания полученных черчений на плане и в межевой книге. Индивидуализация участка осуществлялась еще особым названием, заимствованным у данной местности, селения или пустоши, а в городах той же цели служил уличный номер35. Самостоятельной недвижимостью признавался такой земельный участок, который занимал отдельное место с собственным номером в крепостном реестре.
Частями недвижимости признавалось все, что было связано с землей: естественные части ее поверхности и недр, т. е. горы, долины, реки, озера, а также искусственно созданные объекты — мосты, плотины, насыпи, строения и т. п.
Земля как недвижимое имущество подразделялась на раздельные и нераздельные имущества. Существовали запреты на раздел определенных видов недвижимых имуществ, например сельских участков, принадлежавших бывшим государственным крестьянам, а также малоимущим дворянам. Нельзя было разделить фабрику, завод, железную дорогу и соответственно земли под ними. Не подлежали разделу подворные участки надельной крестьянской земли. Действовали и иные запреты на раздел недвижимости. Все сделки по разделу недвижимости, в отношении которой существовал запрет на деление, признавались ничтожными.
Недвижимые имущества подразделялись на родовые и благоприобретенные. Родовыми признавались те недвижимые имущества, которые первоначально переходили от одного родича к другому и, кроме того, те, которые были первоначально куплены или пожалованы, но впоследствии стали родовыми путем передачи их по наследству, т. е. в порядке наследственного правопреемства. Для того чтобы благоприобретенное имущество стало родовым, требовался переход имения от одного собственника к другому в порядке законного наследования, основанного на кровном родстве.
Землями, которые были признаны родовыми, нельзя было безвозмездно распоряжаться, но их можно было продать, причем родичи имели право выкупа этой недвижимости. Завещание в отношении такого имения могло считаться действительным только в том случае, когда оно было составлено в пользу лица, которое получило бы это имение в порядке наследования по закону, т. е. и без завещания.
Существовали также заповедные и майоратные имения. Такие имения, как и родовые, обеспечивали сохранность принадлежности недвижимости за семьей. Заповедным и майоратным имением нельзя было распоряжаться как возмездно, так и безвозмездно. Они не подлежали разделу и всегда переходили только члену той семьи, для которой они учреждались.
Действовал особый порядок учреждения этих имений. Так, требовалось, чтобы максимальный размер имения не превышал 100 тыс. десятин36 земли. Минимальный размер имения должен был составлять не менее 5 тыс. десятин. Заповедное имение должно было приносить доход не более 200 тыс. и не менее 6 тыс. руб. Требовалось также удостоверение министра юстиции об отсутствии долгов, которые могли обременять землю.
Заповедное имение появлялось на основании особого указа Высочайшей власти — специального закона, которым утверждалась воля собственника придать его собственности заповедный характер.
В западных и привислинских губерниях выделялись майоратные имения, которые жаловались от казны. Такие земли переходили в частную собственность из имущества казны путем пожалования и на основании высочайших указов, после чего они становились неотчуждаемыми и нераздельными.
Весьма сложная процедура учреждения заповедного имения, а также требование о том, чтобы имение было свободно от долгов, затрудняли установление заповедных имений. Чтобы избежать таких трудностей, допускалось учреждать временно-заповедные имения. Для этого нужно было лишь обладать определенной площадью земли, соответствующей избирательному дворянскому цензу. Наличие долгов дворянскому банку не рассматривалось как препятствие. Временно-заповедное имение утверждалось актом старшего нотариуса. Такое имение по усмотрению владельца могло быть в третьем поколении превращено в обычное имение.
В зависимости от принадлежности недвижимости подразделялись на государственные и общественные. Государство, т. е. казна как юридическое лицо, признавалось собственником государственных имуществ. В их состав, в частности, не включались имущества, которые образовывали уделы, а также дворцовые земли, принадлежавшие монарху и особам императорского дома. Собственностью государства считались те имущества, которые не принадлежали никому в особенности, т. е. не состояли в обладании частного лица.
Все имущества, не принадлежавшие никому в особенности, т. е. «ни частным лицам, ни сословиям лиц, ни дворцовому ведомству, ни уделам, ни установлениям, принадлежали к составу имуществ государственных: казенные земли, населенные и ненаселенные, пустопорожние и дикие поля, леса, оброчные статьи, морские берега, озера, судоходные реки и их берега, большие дороги, здания как публичные, так и казенные, заводы и другие тому подобные, также и движимые имущества, к ним принадлежащие»40. Из указанного определения государственных имуществ следовало, что в стране не могло существовать бесхозяйных земельных участков.
К государственным имуществам относились участки, которые должны были приносить государственной казне определенный доход; они прямо определялись как казенные земли. Государственными признавались также участки и строения, которые были необходимы для государственных нужд (здания присутственных мест, крепости, арсеналы и т. п.); они не являлись источниками доходов и были изъяты из оборота. Государственной собственностью были земли общего пользования для целей передвижения и сообщения: дороги, речные пути, мосты и морские берега.
Недвижимости, которые принадлежали установлениям и корпорациям, преследовавшим духовные цели, признавались общественными. Если эти недвижимости принадлежали религиозным обществам и установлениям христианского вероисповедания, то они именовались церковными; их собственником являлось церковное юридическое лицо. Недвижимости могли принадлежать и нехристианским организациям, преследовавшим религиозные цели.
Церковные здания и земли, занятые ими, полностью изымались из оборота до тех пор, пока в них могло совершаться богослужение. Кладбища, даже после того, как на них переставали хоронить, не могли быть превращены в иное угодье.
К числу общественных недвижимостей относились городские имущества. Городские общества могли приобретать недвижимости, которые служили источниками доходов. Городской собственностью были улицы, тротуары, площади, бечевники, пристани, водяные сообщения в пределах городской земли. Назначением этих земель было их служение общему пользованию; они признавались городской собственностью. Эти земли не могли находиться в частной собственности. Городской собственностью также считались городские выгоны. Городское управление не имело права их отчуждать или застраивать.
Выделялись земли, принадлежавшие сословиям и земствам. Так, сельские общества являлись собственниками проселочных дорог, которые пересекали крестьянские земли. Сельские общества как юридические лица могли приобретать земли для использования их в общественных целях. К числу крестьянских недвижимостей относились надельные земли (пашни или пастбища) сельской общины.
Дворянские, мещанские общества, уездные, губернские земства также могли быть собственниками недвижимости, использовать ее для извлечения доходов.