ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВА ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ
Общая характеристика оснований прекращения права частной собственности.
Основания прекращения права собственности указаны в ст. 235 ГК РФ: отчуждение собственником своего имущества другим лицам, отказ собственника от права собственности, гибель или уничтожение имущества и утрата права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда такие основания предусмотрены законом.
Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, путем на- ционализациии производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном ст. 306 ГК РФ.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает четыре основные группы оснований прекращения права собственности:
- добровольная передача права собственности другому лицу;
- добровольный отказ от права собственности;
- гибель или уничтожение имущества;
- принудительное изъятие имущества у собственника.
Основываясь на указанных нормах ГК РФ, ст. 44 ЗК РФ предусматривает, что право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.
Добровольная передача права собственности на земельный участок другому лицу.
Право собственности на землю может быть прекращено по воле собственника земельного участка в результате отчуждения его другим лицам, т. е. совершения различных сделок, например продажи, дарения, передачи по наследству. В этом случае право собственности на земельный участок у лица, которое его отчуждает, прекращается, а другое лицо приобретает право собственности на него.
Согласно ст. 52 ЗК РФ отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных ограничений оборота земельных участков. Отчуждая земельный участок, собственник реализует свое правомочие распоряжения путем передачи участка в собственность иным лицам. Для отчуждения земельного участка должна быть совершена сделка с землей. На основании сделок происходит или в некоторых случаях становится возможным переход права собственности на земельный участок.
Статья 52 ЗК РФ закрепляет основу правового регулирования отчуждения земельных участков их собственниками, которая заключается в следующем. Порядок отчуждения регулируется гражданским законодательством, в то же время должны учитываться ограничения оборота земли, предусмотренные в ст. 27 ЗК РФ, а также особенности совершения сделок с земельными участками, которые содержатся в этом Кодексе.
Добровольный отказ от права собственности на земельный участок.
Основанием прекращения права собственности на земельный участок может быть отказ собственника от своего права на земельный участок. Согласно ст. 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. При этом отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.
Отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок заканчивается с даты государственной регистрации прекращения указанного права (ст. 53 ЗКРФ).
Земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него является собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка (п. I177 ст. 19 ЗК РФ).
Гибель или уничтожение земельного участка как основание прекращения права собственности.
Гибель или уничтожение земельного участка в результате действия обстоятельств непреодолимой силы — различных природных явлений — является основанием прекращения права собственности на участок. Это совершенно особый случай. Несмотря на то что земля как пространственный базис не может быть уничтожена, возможны случаи уничтожения или порчи земельного участка как объекта права собственности. Прибрежный земельный участок может быть уничтожен в результате размыва его водой, изменения русла реки. Земельный участок может быть уничтожен вследствие оползня, обвала, провала в карстовую пустоту и т. п.
Особенности принудительного изъятия имущества у собственника.
Когда право собственности прекращается не по воле собственника, а вопреки ей, это происходит в результате принудительного изъятия у собственника земельного участка.
Согласно п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным ГК РФ, производятся:
1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237);
2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238);
3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (ст. 239);
4) выкуп бесхозяйственно содержащихся культурных ценностей, домашних животных (ст. 240 и 241);
5) реквизиция (ст. 242);
6) конфискация (ст. 243);
7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 252, п. 2 ст. 272, ст. 282, 285, 293, п. 4 и 5 ст. 125.
Наиболее важные основания прекращения права собственности на земельный участок заключаются в следующем. Согласно ст. 237 ГК РФ изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.
Эта норма применима к случаям, когда в качестве имущества выступает земельный участок. Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда (ст. 278 ГК РФ).
По общему правилу право собственности на земельный участок не может быть прекращено в силу ст. 238 ГК РФ. Данная статья предусматривает прекращение права собственности лица на имущество, которое не может ему принадлежать. Указанная ситуация не служит основанием прекращения права частной собственности на землю. В земельном законодательстве (ст. 27 ЗК РФ) перечислены земельные участки в составе соответствующих категорий земель, которые не могут находиться в частной собственности. Если лицу был предоставлен в собственность такой участок с нарушением требований земельного законодательства, то это означает, что оно не приобрело права собственности на него. Нельзя лишить права собственности того, кто не является собственником. Соответственно, нельзя говорить и о прекращении права собственности на такой земельный участок.
Статья 239 ГК РФ определяет порядок отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится. Когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, которые находятся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов. Однако ст. 239 ГК РФ не может рассматриваться как основание прекращения права собственности на земельный участок, поскольку она регулирует вопрос о прекращении права собственности на недвижимое имущество, расположенное на изымаемом земельном участке, а не непосредственно на земельный участок.
Статья 240 ГК РФ регулирует вопросы выкупа бесхозяйственно содержащихся культурных ценностей. В случаях, когда собственник культурных ценностей, отнесенных в соответствии с законом к особо ценным и охраняемым государством, бесхозяйственно содержит эти ценности, что грозит утратой ими своего значения, такие ценности по решению суда могут быть изъяты у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов.
Статья 252 ГК РФ регулирует вопросы раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выдела из него доли. Нормы этой статьи применяются и в отношении земельных участков. Так, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по взаимному соглашению. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Если соглашение о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них не достигнуто, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе. Эти правила часто применяются при переходе права собственности на земельный участок по наследству.
Особое значение имеет вопрос о возможности изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, который не используется в соответствии с его назначением или используется с нарушением законодательства.
Согласно ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. Сюда не входит время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных непредвиденных обстоятельств.
Как предусмотрено в ст. 285 ГК РФ, земельный участок может быть изъят у собственника, если участок используется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.
Процедура изъятия земельного участка в таких ситуациях регулируется ст. 286 ГК РФ. Так, орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным выше, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством. Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов. Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.
Однако в ЗК РФ не определен орган государственной власти или местного самоуправления, к компетенции которого было бы отнесено решение вопроса об изъятии земельных участков по указанным основаниям. Нет в земельном законодательстве процедуры обязательного заблаговременного предупреждения собственников. В ст. 45—48 ЗК РФ закреплены основания, а в ст. 54 этого Кодекса установлена процедура прекращения прав на землю только лиц, не являющихся собственниками земельных участков.
Поэтому по общему правилу земельный участок, находящийся в частной собственности и используемый с нарушением законодательства, изъять нельзя. Исключением из этого правила являются случаи, когда земельный участок находится в составе земель сельскохозяйственного назначения и когда на нем расположен объект археологического наследия.
Согласно ст. 6 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет. Случаи ненадлежащего использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с ЗК РФ.
Согласно п. 1 ст. 54 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», если собственник земельного участка, в пределах которого располагается объект археологического наследия, не выполняет требований к сохранению объекта культурного наследия или совершает действия, угрожающие сохранности данного объекта и влекущие утрату им своего значения, в суд может быть предъявлен иск об изъятии у него земельного участка. Если суд принимает решение об изъятии участка, он может быть продан с публичных торгов. Собственнику возмещается стоимость выкупленного объекта в порядке, установленном ГК РФ.
На основании п. 3 ст. 54 указанного Закона в случае, если объект культурного наследия уничтожен по вине его собственника или пользователя либо по вине владельца земельного участка, в пределах которого располагается объект археологического наследия, земельный участок, расположенный в границах территории объекта культурного наследия, являющийся неотъемлемой частью объекта культурного наследия, либо земельный участок, в пределах которого располагается объект археологического наследия, может быть безвозмездно изъят по решению суда в виде применения санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискации) в соответствии с законодательством РФ.
Реквизиция земельного участка.
Порядок реквизиции земельного участка регулируется ст. 51 ЗК РФ. В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, имеющих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции. Особо отмечается, что реквизицией не является изъятие земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд.
Когда невозможно возвратить реквизированный земельный участок, его собственнику возмещается рыночная стоимость земельного участка или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок. Оценка, в соответствии с которой собственнику земельного участка компенсируются стоимость реквизированного земельного участка, убытки, причиненные в связи с его реквизицией или временным ограничением его прав, может быть оспорена собственником земельного участка в судебном порядке.
Собственник земельного участка, у которого реквизирован земельный участок, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми осуществлена реквизиция, требовать возврата ему реквизированного участка в судебном порядке. В случае наступления указанных выше обстоятельств, при отсутствии необходимости реквизиции земельного участка он может быть временно, на период действия этих обстоятельств, занят для использования, с возмещением собственнику земельного участка убытков, причиненных в связи с временным ограничением его прав.
Как предусматривает ст. 242 ГК РФ, допускается применение реквизиции только в чрезвычайных ситуациях: в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, имеющих чрезвычайный характер. Земельный участок может быть реквизирован только в интересах общества. Основанием реквизиции может быть решение государственных органов, а не суда. При этом изъятие имущества (земельного участка) связано с обязательной выплатой собственнику стоимости реквизированного имущества.