ОБ ОБЯЗАННОСТИ ПОЛУЧАТЬ РАЗРЕШЕНИЕ
НА СТРОИТЕЛЬСТВО ОБЪЕКТА ИЖС
И О РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕГО
Нужно ли получать разрешение на строительство индивидуального жилого дома? Установлена ли для застройщиков таких объектов обязанность получать разрешение на ввод в эксплуатацию и представлять его для проведения технического учета (инвентаризации)? На основании каких документов осуществляется государственная регистрация права собственности на объект ИЖС?
Определимся с понятиями
Объектами индивидуального жилищного строительства являются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи (ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).
По смыслу п. п. 1 и 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ не являются объектом ИЖС жилые дома блокированной застройки, то есть жилые дома с количеством этажей не более трех, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (Определение ВС РФ от 26.05.2015 N 18-КГ15-53).
Застройщиком может являться как физическое, так и юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому в случаях, установленных бюджетным законодательством РФ, на основании соглашений переданы полномочия государственного или муниципального заказчика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (п. 16 ст. 1 ГрК РФ).
О разработке проектной документации и ее экспертизе
Согласно ч. 3 ст. 48 ГрК РФ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов ИЖС разрабатывать проектную документацию не требуется, но застройщик может подготовить ее по собственной инициативе.
В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ проектная документация объектов ИЖС не подлежит экспертизе.
Таким образом, законодательство не содержит обязанности:
- подготовки проектной документации на индивидуальный жилой дом, признаваемый объектом ИЖС;
- проведения экспертизы такой проектной документации (если она разработана по инициативе застройщика).
Строительство, реконструкция, капитальный ремонт других жилых домов, в частности домов блокированной застройки, а также индивидуальных жилых домов с количеством этажей более трех, осуществляются на основании проектной документации (Письмо Минэкономразвития России от 23.08.2013 N Д23и-2472). При этом законом не установлена обязанность проведения экспертизы при условии, что строительство или реконструкция жилых домов блокированной застройки, а также многоквартирных домов с количеством этажей не более трех, состоящих из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, осуществляются без привлечения бюджетных средств (п. п. 2 и 3 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).
О получении разрешения на строительство объекта ИЖС
Застройщик обязан получать разрешение на строительство (реконструкцию) объектов ИЖС. Этот вывод следует из совокупности положений ч. 2 и 17 ст. 51 ГрК РФ, согласно которым строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением ситуаций, когда выдача разрешения на строительство не требуется, а именно в случаях:
- строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
- строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.);
- строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
- изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
- капитального ремонта объектов капитального строительства;
- в других случаях.
По общему правилу разрешение на строительство выдается застройщику органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
В целях строительства, реконструкции объекта ИЖС застройщик подает в уполномоченный орган заявление о выдаче разрешения на строительство либо направляет его через многофункциональный центр (ч. 9 ст. 51 ГрК РФ, Письмо Минстроя России от 12.09.2016 N 29543-ВЦ/03).
Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы:
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- градостроительный план земельного участка;
- схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта ИЖС.
Обратите внимание! При подаче заявления после 1 января 2017 г. в случае, если строительство (реконструкция) объекта ИЖС планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, дополнительно к названным документам для получения разрешения на строительство нужно будет представить в уполномоченный орган описание внешнего облика объекта ИЖС (в текстовом и графическом виде) <1>. Представлять такое описание не требуется, если застройщик будет использовать типовое архитектурное решение, на что должно быть указано в заявлении (новая ч. 10.2 ст. 51 ГрК РФ).
--------------------------------
<1> Описание внешнего облика объекта ИЖС в текстовой форме включает в себя указание на параметры объекта, цветовое решение его внешнего облика, планируемые к использованию строительные материалы, а также описание иных характеристик такого объекта, требования к которым установлены градостроительным регламентом в качестве требований к архитектурным решениям объекта капитального строительства. Графическое описание представляет собой изображение внешнего облика объекта ИЖС, включая его фасады и конфигурацию объекта (новый п. 4 ч. 9 ст. 51 ГрК РФ).
На наличие обязанности получать разрешение при строительстве, реконструкции объекта ИЖС указано в Письмах Минстроя России от 12.09.2016 N 29543-ВЦ/03 и Минэкономразвития России от 09.09.2016 N Д23и-4285.
Аналогичной позиции придерживаются и судьи. Например, Верховный суд Республики Карелия в Апелляционном определении от 14.06.2016 по делу N 33-2475/2016 указал: несостоятельным является довод о том, что для возведения спорного объекта ИЖС не требовалось получения разрешения на строительство. С учетом положений ч. 4 ст. 8 Федерального закона N 191-ФЗ <2>, ч. 2 ст. 49, ч. 2 и 17 ст. 51 ГрК РФ в отношении объектов ИЖС градостроительное законодательство РФ не освобождает от необходимости получения разрешения на строительство.
--------------------------------
<2> Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".
О получении разрешения на ввод объекта ИЖС
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который подтверждает, что работы по строительству (реконструкции) объекта капитального строительства выполнены в полном объеме согласно разрешению на строительство, а также что готовый объект соответствует установленным требованиям. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства (ч. 1, 10 ст. 55 ГрК РФ). Таким образом, в отношении объектов капитального строительства разрешение на ввод является обязательным документом, за исключением установленных законом случаев. В частности, до 1 марта 2018 г. не требуется получать разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию, а также представлять его для осуществления технического учета (инвентаризации) объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта (ч. 4 ст. 8 Федерального закона N 191-ФЗ, Письмо Минэкономразвития России от 09.09.2016 N Д23и-4285).
Данный временный упрощенный порядок оформления прав на созданные объекты ИЖС (суть которого в отсутствии необходимости получать и представлять для государственного учета и регистрации прав разрешение на ввод в эксплуатацию таких объектов) получил название "дачная амнистия", распространяется на объекты ИЖС и не действует в отношении других жилых домов, в частности домов блокированной застройки и индивидуальных жилых домов с количеством этажей более трех.
Обратите внимание! Положение ч. 4 ст. 8 Федерального закона N 191-ФЗ, согласно которой до 01.03.2018 не требуется получение разрешения на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию, не означает, что градостроительное законодательство освобождает застройщика от необходимости получения разрешения на строительство такого объекта (Апелляционное определение Магаданского областного суда от 13.04.2016 N 33а-285/2016 по делу N 2а-219/2016).
Актуальным является вопрос: могут ли юридические лица воспользоваться упрощенным порядком регистрации права собственности на объекты ИЖС? Согласно одной точке зрения да, могут. Обоснование следующее. В ч. 1 ст. 25 Федерального закона N 122-ФЗ <3> указано, что право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством РФ требуется получение такого разрешения. Частью 4 ст. 8 Федерального закона N 191-ФЗ установлено, что до 1 марта 2018 г. не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также его представление для осуществления технического учета (инвентаризации) объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта. В данной норме не указано, что она распространяется только на граждан. Поэтому юридическое лицо не обязано представлять разрешение на ввод для проведения госрегистрации права собственности на объекты ИЖС.
--------------------------------
<3> Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Сторонники противоположного подхода, согласно которому правом на "дачную амнистию" в отношении объектов ИЖС обладают только физические лица, а юридические должны получать разрешение на их ввод в эксплуатацию, рассуждают так. Упрощенный порядок регистрации права собственности предусмотрен ст. 25.3 Федерального закона N 122-ФЗ. Из ч. 1 этой статьи следует, что упрощенный порядок применим:
- в случаях, когда для строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества не требуется получать разрешение на строительство, то есть для киосков, навесов, строений и сооружений вспомогательного использования и т.д. (см. выше);
- при государственной регистрации права собственности гражданина на объект ИЖС, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).
Таким образом, упрощенный порядок доступен для юридических лиц при оформлении тех объектов, для строительства, реконструкции которых не требуется получать разрешение на строительство. "Дачная амнистия" в отношении объектов ИЖС распространяется только на физических лиц.
Часть 4 ст. 8 Федерального закона N 191-ФЗ появилась благодаря Федеральному закону от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества". Внесение изменений направлено на оказание содействия гражданам в оформлении их прав на недвижимость в упрощенном порядке. Поэтому данный порядок не распространяется на государственную регистрацию права собственности юридического лица на объект ИЖС.
Обоснованность этой точки зрения подтверждается правоприменительной практикой. Рассуждая подобным образом, арбитры признают обоснованными действия регистрирующих органов, отказавших юридическим лицам в проведении госрегистрации объектов ИЖС (Постановления АС УО от 17.03.2016 N Ф09-1781/16 по делу N А76-15355/2015, АС СЗО от 30.09.2015 N Ф07-5655/2015 по делу N А56-81429/2014).
О государственном кадастровом учете объектов ИЖС
Начиная с 04.07.2016 в новой редакции действует ч. 8 ст. 41 Федерального закона N 221-ФЗ <4>. Теперь в ней отмечено, что сведения о здании - объекте ИЖС указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство и проектной документации (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости в случае отсутствия проектной документации. Согласно ранее действующему порядку для подготовки технического плана объекта ИЖС разрешение на строительство не требовалось, было достаточно представить декларацию об объекте.
--------------------------------
<4> Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Таким образом, в настоящее время постановка объекта ИЖС на кадастровый учет (а значит, и оформление права собственности) возможна только при наличии разрешения на строительство.
Данное нововведение было прокомментировано в Письмах Минэкономразвития России от 09.09.2016 N Д23и-4285 и ФГБУ "ФКП Росреестра" от 23.08.2016 N 10-1170-МГ. В них указано, что с учетом внесенных изменений разрешение на строительство является обязательным документом при подготовке технического плана объекта ИЖС при условии, что заявление о государственном кадастровом учете подается после 4 июля 2016 г.
Кроме того, в Письмах высказана позиция в отношении следующих ситуаций:
- если объект ИЖС построен на основании разрешения на строительство (иных разрешительных документов), выданного до введения в действие ГрК РФ, для подготовки технического плана необходимо представить такое разрешение либо его архивную копию;
- объект ИЖС, построенный без получения разрешения на строительство, признается самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ). Если право собственности на самовольно построенный объект ИЖС признано в судебном порядке, то технический план такого объекта может быть подготовлен на основании решения суда и декларации об объекте недвижимости;
- если объект ИЖС не является самовольно построенным, однако разрешительные документы отсутствуют (утрачены или уничтожены), технический план может быть подготовлен на основании декларации об объекте недвижимости. При этом к техническому плану должны быть приложены справки:
государственного архива, подтверждающие, что разрешительные документы в отношении такого объекта ИЖС в их распоряжении отсутствуют;
органа власти, уполномоченного на выдачу разрешения на строительство, свидетельствующие о том, что объект ИЖС не является самовольной постройкой.
Дополнительно в Письмах отмечается, что в целях подготовки технического плана в отношении объекта ИЖС закон не запрещает использовать технический паспорт, изготовленный до 01.01.2013 (при его наличии).
Одновременно Минэкономразвития обратил внимание на то, что не следует отождествлять объекты ИЖС и жилые строения, поскольку они имеют разное правовое регулирование (ГрК РФ и Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан").
В связи с этим:
- на садовом земельном участке может быть создано только жилое строение;
- на дачном земельном участке допускается строительство либо объекта ИЖС, либо жилого строения;
- не требуется получать разрешение на строительство в целях создания жилого строения на садовом, дачном земельном участке.
Подведем итог
Объектами ИЖС являются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи. При строительстве (реконструкции) таких домов не установлена обязанность подготовки проектной документации и проведения ее экспертизы в случае, если она разработана по инициативе застройщика.
В отношении объектов ИЖС градостроительное законодательство не освобождает от необходимости получения разрешения на строительство. Начиная с 04.07.2016 постановка объекта ИЖС на кадастровый учет (а значит, и оформление права собственности) возможна только при наличии разрешения на строительство. Если жилой дом до указанной даты был поставлен на кадастровый учет, зарегистрировать право собственности на него, как и раньше, можно без представления разрешения на строительство.
До 1 марта 2018 г. не требуется получать разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию, а также представлять данное разрешение для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта. Этот временный упрощенный порядок оформления прав на созданные объекты ИЖС получил название "дачная амнистия". Применительно к объектам ИЖС он распространяется только на физических лиц. Юридические лица могут воспользоваться упрощенным порядком при оформлении тех объектов, для строительства, реконструкции которых не требуется получать разрешение на строительство.
С.С.Кислов
Эксперт журнала
"Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение"
Подписано в печать
10.10.2016